新加坡旅游业前景光明，CDLHT冀望在翻新工程拖累后迎来复苏

【新加坡】——在经历了连续五个季度净房地产收入（Net Property Income, 简称NPI）的同比下降后，城市酒店信托（CDL Hospitality Trusts, 简称CDLHT）正迎来更光明的​​前景。这一下降部分是由于三家酒店的大规模翻新和高利率所致。

随着圣淘沙湾W酒店（W Hotel）、奥克兰千禧大酒店（Grand Millennium Auckland）和珀斯宜必思酒店（Ibis Perth）的翻新工程于去年完工，这个合订集团如今已准备好把握需求增长的催化剂。

CDLHT 管理公司 的首席执行官Vincent Yeo指出：“我们预计2026年对新加坡酒店市场而言将是更好的一年，整体活动日程也更为强劲。”

新加坡最新的旅游景点“迪士尼冒险号”（The Disney Adventure）——迪士尼邮轮公司首艘以亚洲为基地的邮轮，载客量约6700人，并以新加坡为母港——将为这个城市国家的酒店客房带来登船前后的住宿需求。其首航将于周二（3月10日）启航。

Yeo也指出：“尽管全球的不确定性使会议、奖励旅游、大会和展览（简称MICE）的组织者在选择目的地时更为谨慎，但这往往有利于像新加坡这样稳定的门户城市。”

新加坡旅游局预计，2026年的国际游客入境人数将达到1700万至1800万人次，超过2025年记录的1690万人次。今年的旅游收入预计将在310亿新元至325亿新元之间，可能创下新高。

Yeo补充说：“我认为新加坡当局在发展旅游基础设施方面做得非常好，也非常专注——包括两个综合度假胜地及其各自的扩建阶段。”

非凡的竞争

他在美国和以色列与伊朗的战争爆发前接受《商业时报》采访时说：“只是像迪拜这样的地方发展速度惊人，他们采取了‘先建景点，游客自来’的策略。”

“而且游客真的来了，迪拜在城市和旅游基础设施发展速度方面所取得的成就，简直是卓越非凡。”

他补充说，沙特阿拉伯也正投入巨资发展其新兴的旅游基础设施。

对新加坡而言，关键是发挥其在全球航班连通性方面的优势。“在当今更具争议的环境中，旅客和外籍人士越来越珍视新加坡所提供的安全保障。”

截至去年底，新加坡占CDLHT总值34亿新元投资组合的62%，并占该集团2025财年净房地产收入的59.4%。

Yeo对于即将通过收购Moxy Singapore Clarke Quay来增强集团的新加坡投资组合感到兴奋。该收购是根据2019年宣布的与城市发展有限公司（City Developments Ltd, 简称CDL）签订的一项远期购买协议进行的，收购价为4.75亿新元。

CDLHT的发起人千禧国敦酒店（Millennium & Copthorne Hotels）由 CDL 全资拥有。

收购Moxy酒店是明智之举

这家拥有475间客房的酒店预计将于2026年第四季度完工。CDLHT将在酒店迎来第一位付费顾客时支付90%的收购价，预计时间在2027年上半年。

Yeo指出，每间客房100万新元的定价“在当今市场被认为非常便宜”。去年，位于一个刚从2022年1月起获批新的99年租赁权地段上的48房酒店项目21 Carpenter，以每间208万新元的价格易手。

Moxy Singapore Clarke Quay将与之前坐落于此的CDLHT旗下酒店Novotel Singapore Clarke Quay拥有相同的朝向——面向新加坡河，并享有滨海湾金沙的景观。

Moxy酒店是在里峇峇利路（River Valley Road）的前亮阁（Liang Court）地段上建设的一个综合开发项目的一部分。该项目由CDL和凯德地产（CapitaLand Development）牵头的合资公司（JV）开发。

CDLHT于2020年以3.759亿新元的价格将Novotel Clarke Quay出售给该合资公司；它在2007年购买该酒店时支付了2.01亿新元。

Yeo说：“亮阁地段的重新开发为CDLHT提供了一个及时的机会，让我们能够脱售一项面临大量资本投入、且剩余57年租赁地契的成熟资产，转而远期购买一家规格更新、全新定制且拥有新的99年土地使用权的酒店。”

“这将提升我们投资组合的长期收入可持续性和资产质量。”

在收购Moxy酒店之前，该集团一直在加强其资产负债表。它发行了两批永久证券：2025年11月发行的1.5亿新元和2026年2月发行的1亿新元。

假设两批永久证券均在年内发行，该集团的负债率已从截至2025年9月30日的42.4%降至截至12月31日的约34.7%（按备考基准计算）。

随着用两批永久证券发行的收益偿还了成本较高的借款，加上新元利率环境普遍走低，该集团预计在2026年可节省利息成本。

截至12月31日，CDLHT的加权平均债务成本为3%，低于截至2024年9月30日4.4%的高点。

该合订集团由一个房地产投资信托（Reit）和一个商业信托组成，于2006年7月在新加坡交易所上市。

它拥有17家酒店和两个度假村，以及与新加坡乌节酒店相邻的Claymore Connect购物中心、一个位于曼彻斯特的建后出租住宅物业，以及一个位于利物浦的特建学生宿舍。

除新加坡、珀斯和奥克兰外，CDLHT还在东京、曼彻斯特、剑桥、埃克塞特、慕尼黑和佛罗伦萨拥有酒店。该集团的两个度假村均位于马尔代夫。

在其最大的市场新加坡，该集团拥有六家酒店：乌节酒店（Orchard）、新加坡国敦河畔大酒店（Grand Copthorne Waterfront）、M酒店（M）、新加坡国敦统一酒店（Copthorne King’s）、M秀（Studio M）和新加坡圣淘沙湾W酒店（W Singapore – Sentosa Cove）。

在未来的酒店收购方面，新加坡是CDLHT最青睐的市场。

Yeo说：“从长远来看，我们对新加坡的旅游业发展充满信心，而且新加坡酒店始终有房地产价值作为支撑……正如我们对Novotel Clarke Quay的操作所证明的那样。”

“因此在某些方面，可以说在新加坡进行的任何资产收购，也是一项附带建筑物和业务——即酒店业务——的土地储备活动。”

股价较资产净值存在巨大折价

对CDLHT的合订证券持有人来说，一个令人头痛的问题是该证券的交易价格较其资产净值（NAV）存在巨大折价。其3月6日的收盘价为0.825新元，比截至12月31日每合订证券1.40新元的资产净值低41.1%。

Yeo解释说，在冠病疫情前的大部分时间里，CDLHT的股价都高于其资产净值。

该证券通常被视为新加坡酒店业投资的代表。他指出：“在旅游业情绪乐观的时期，投资者会根据未来的增长预期为CDLHT定价。”

他补充道：“较低的借贷成本有助于实现更好的派息，也更有利于进行收益增值型收购，从而推动非内生性增长。”

然而，在过去几年中，该证券的交易价格一直远低于其资产净值。2025年之前的高利率环境抑制了CDLHT的收入。

其2024年下半年和2025年上半年的净房地产收入同比下滑。这部分是由于圣淘沙湾W酒店和奥克兰千禧大酒店的翻新工程所致。

需求正常化

Yeo指出了另一个影响因素。“在2024年下半年，经历了疫情后非同寻常的增长期后，我们开始看到大多数市场的酒店客房需求出现正常化”。

CDLHT新加坡资产的表现也受到了近年来酒店客房供应增加的影响。

抑制该合订集团收入的另一个因素是中国的疫情后经济复苏，在房地产市场低迷的情况下，复苏一直较为疲软。

Yeo说：“因此，从中国的出境旅行到包括新加坡在内的一些市场，仍低于疫情前水平。”所有这些因素都拖累了CDLHT的收入。

另一方面，新加坡的酒店资产普遍备受追捧，交易时往往单房价格高昂。由于投资者希望收益率更高，像CDLHT这样的房地产投资信托和合订集团的交易价格就会较低。

Yeo说：“由于市场对收益率的关注与资产净值之间存在差异，对我们来说，重要的一步是努力提高派息收益率——这似乎是目前投资者最重要的基准。”

为此，CDLHT的管理公司将致力于改善集团资产的经营业绩。他补充说：“我们一直非常注重资产提升，并将继续投资于我们的资产，以确保它们在各自市场中具有良好的竞争力。”