越南：城市化热潮、改革与快速增长吸引马来西亚房地产巨头

【胡志明市】随着快速的城市化与经济增长、中产阶级的崛起以及法律改革为越南房地产市场注入活力，马来西亚的房地产巨头正纷纷涌入该国，在河内和胡志明市及其周边地区推出大型城镇项目。越南已成为东南亚最具活力的房地产市场之一。

总部位于英国的房地产代理公司 Savills 越南董事总经理 Neil MacGregor 表示，越南正进入房地产发展的“新时期”。

这一势头吸引了 Gamuda Land、SP Setia 和 SkyWorld Development 等马来西亚行业巨头。这些开发商长期以来以其在大型城镇和高层社区开发方面的专业知识而闻名。

自新冠疫情以来，这些公司一直在越南扩大业务版图并收购土地，目前正受益于低利率环境。近几个月，它们已开始动工建设。

MacGregor 补充说，随着新的环路和地铁线路的推出，为城镇项目和大规模开发开辟了新的郊区，这些参与者目前也在积极寻找发展机会。

他还将这股日益增长的投资兴趣归因于越南修订后的房地产法，其中包括管辖土地、住房和经纪业务的法规。这些新法提高了法律的清晰度，并使规划和审批流程更加透明高效。

新法规还规定，外资持股比例不超过50%的外商投资企业，在房地产领域享有与国内实体同等的待遇。

这些实体被允许将土地使用权作为资本出资，以鼓励与当地公司为新项目成立合资企业。

Roland Berger 东南亚管理合伙人 John Low 表示，马来西亚和新加坡的开发商正被越南日趋成熟的市场所吸引，他们带来了在城镇规划、综合用途设计和项目融资方面的专业知识。

因此，他们是越南公司的理想合作伙伴，同时也在帮助区域参与者向这个高增长市场进行多元化投资。

增长率成亮点

今年上半年，马来西亚对越南承诺的外国直接投资（FDI）额同比飙升了惊人的270倍，达到近16亿美元。

这一激增主要得益于 Gamuda Land 的一笔11.2亿美元投资。Gamuda Land 是马来西亚建筑集团 Gamuda 旗下的房地产部门，该投资用于其在河内的 Gamuda City 综合开发项目，这也是该公司于2007年进入越南的首个项目。

Gamuda Land 越南公司副主席 Gim Teck Yew 表示，该集团投资越南是因为其经济增长迅速、中产阶级不断壮大以及人口结构年轻。

越南人口约1亿，年龄中位数为33岁。在2025年前九个月，该国国内生产总值（GDP）同比增长了7.85%。政府的目标是在2026年至2030年期间实现两位数的GDP增长。

Gim 表示：“我们看到市场对首次置业的改善型住房，以及能显著提升生活品质的社区导向型开发项目的需求日益强劲。”

他还指出，越南在中端至中高端市场面临优质住房的严重短缺。现有住房大多零散分布，多是缺乏综合规划的独立公寓项目。

他补充说：“这种差距推动了市场对整体规划城镇的强劲需求，这些城镇除了住宅，还提供学校、公园和商业配套设施。”

Gamuda 的 Springville 项目耗资3.93亿美元，占地18.26公顷，邻近越南新建的隆城国际机场，其设计旨在达到全球空港城镇标准。在7月6日推出后的几小时内，该项目97%的联排别墅和商铺便已售罄。

同一个月，该公司表示有兴趣研究修建一条耗资数十亿美元的地铁线路，连接胡志明市与即将启用的隆城国际机场，该机场第一阶段预计于2026年开放。

去年，Gamuda Land 录得50亿林吉特（16亿新元）的房产销售额，其中一半来自海外。越南的购房者为其国际收入贡献了最大份额。

马来西亚巨头纷纷聚焦

其他马来西亚建筑商也渴望在此大展拳脚。

去年，据报道，Berjaya Corp 的马来西亚大亨 Vincent Tan 已同意从已被监禁的 Truong My Lan 手中收购位于胡志明市的一个关键住宅项目。

Berjaya Group 早已进军越南，其项目包括位于河内东部的综合性多用途房地产开发项目 Hanoi City Garden，以及位于胡志明市的 Berjaya 越南国际大学城。

2025年7月，按销售额计马来西亚最大的开发商 SP Setia，为其位于平阳省的旗舰海外项目 Setia Garden Residences 举行了动工仪式。平阳省地处胡志明市不断扩张的城市区域北部。

这个耗资8100万美元的开发项目包括三座塔楼，共865个单位，坐落于更大的、耗资2.61亿美元的 EcoXuan 城镇内。该城镇连接主要地铁线路和通往隆城国际机场的高速公路。

最近在9月，SkyWorld 以1.36亿林吉特在平阳省收购了一块9400平方米的地块，计划在此建造一座40层高的住宅楼，包含超过1200个单位以及商业和服务设施。

此次收购是 SkyWorld 在越南的第二个项目；两年前，它曾在胡志明市购买了一块5200平方米的地块用于另一个住宅开发项目。

创办于澳大利亚但主要基地在马来西亚的全球房地产开发与投资公司 United Overseas Australia (UOA)，已斥资6800万美元购入胡志明市中心一处黄金商业地块，将其在该市的计划投资总额提升至1.2亿美元。

UOA 投资主管 Dickson Kong 指出，近期胡志明市的扩张及其快速的城市化——得益于更好的教育和就业机会——正在推动对新的商业、办公和生活方式开发项目的需求。

他还提到，政府计划建立一个国际金融中心，并增加对高科技产业和基础设施的投资，这些都表明越南正转向一个具有长期潜力的服务主导型经济。

UOA 于2017年进入越南市场，该公司在澳大利亚、新加坡和马来西亚的主要交易所上市。其部分重点项目包括 UOA Tower 和 Millennial Tower。

强大的潜在回报

Maybank Investment Bank 越南研究主管 Quan Trong Thanh 表示，丰厚的回报前景正日益吸引马来西亚投资者进入该国房地产行业。

这些投资者愿意采取长期策略，并借鉴了他们自己国家的经验——马来西亚在10到20年前也经历过类似的增长期和市场周期。

他说：“随着经济改革的深入，在越南经商的可行性已明显提高，投资者的信心也随之增强。一旦美国互惠关税等问题得到解决，进一步发展的道路将更加清晰。”

他还指出，马来西亚房地产投资的年回报率通常较低，约为5%至7%，而越南的回报率则高达35%至45%的双位数水平。

Roland Berger 的 Low 表示，较低的进入成本是另一个巨大的吸引力。他补充说，越南的土地和建筑成本远低于马来西亚或新加坡，而其房价和租金收益率却保持在高位。

考验购房负担能力

Savills 越南的 MacGregor 指出，尽管住房需求依然极为强劲，但近年来主要城市的持续供应短缺已导致房价迅速上涨。

越南建设部指出，在2025年前九个月，河内的一手公寓均价上涨了三分之一，胡志明市则上涨了36%。需求虽然保持强劲，但受到高房价的抑制，交易量同比仅增长1%。

Roland Berger 合伙人兼东南亚交通业务负责人 Truong Bui 指出，由于进入成本高、土地获取渠道有限以及合作结构导致的利润率较低，外国开发商通常难以抓住经济适用房和中端市场的需求。

一些早期进入越南市场的开发商通过在平阳省和同奈省等二线城市地区以较低成本获得土地而取得了优势，但他们也面临着重大障碍。

他补充说，监管的复杂性、地方执行效率不一、融资限制以及市场透明度有限都可能让投资者望而却步。项目审批——包括土地清理、规划和许可——通常需要三到五年时间。

Gamuda 的安所公园项目曾被部分搁置了近八年，直到今年早些时候获得一笔新的十亿美元投资承诺。当局将项目延误归咎于土地和规划问题、法规变化以及新冠疫情的干扰。

耗资22亿美元的 Berjaya 国际大学城区项目因法律和拆迁安置障碍而停滞了17年。在 Vinhomes 于2018年接手后，随着新的《土地法》解决了关键瓶颈，该项目于今年获得了修订后的许可证，并计划在未来十年内启动。

上个月，在因涉及多家国有实体的复杂土地转让问题而延误数十年后，新加坡的 Keppel 重启了其在胡志明市耗资4.336亿新元的西贡中心三期 (Saigon Centre Phase 3)项目。

Roland Berger 的 Bui 补充道：“许多外国开发商为抵消高昂的开发成本，往往专注于高端或中高端市场，而忽略了经济适用性。”

MacGregor 表示，政府可以通过增加对开发商的土地供应和加快规划审批来应对房价上涨问题。

他补充说：“通过释放更多土地，可以减缓价格增长，使房价更好地与实际需求保持一致。”