优质洋房市场在“合理”定价下活动回暖

[新加坡] 今年以来，在新加坡优质洋房 (GCB) 区物色洋房的富裕人士大多能从容不迫地挑选最符合他们需求的房产。

Steve Tay Real Estate (STRE) 执行董事 Steve Tay 指出，这与牛市的情况截然不同。在牛市中，买家通常必须迅速做出决定，因为他们看中的房产可能在他们出价前就已易手。

大多数市场观察家认为，2026 年前八个月的优质洋房市场较为平静。面对全球地缘政治的不确定性、石油供应链中断以及其他拖累市场情绪的因素，买家变得更加挑剔，并寻求更高的价值。

与此同时，持有能力强的优质洋房业主继续坚持远高于市场价值的高昂价格预期。买卖双方日益扩大的价格差距导致了交易量和交易额的下降。

市场观察家表示，随着成交价从过去两年的高点回落——尤其是在具有重建潜力的地块方面——一些业主已经撤回了房源。

新挂牌的房源也不多。

但市场有望在 2026 年最后几个月回暖，并且这股势头将延续至明年。

销售活动放缓

根据市场估计，新加坡 39 个优质洋房区 (GCBA) 内的洋房是岛上最高档的有地住宅形式，总数仅约 2700 处。

这些洋房大多坐落在黄金地段第 10 区（如 Nassim Road、Cluny Hill、Dalvey Road、Victoria Park Close 和 Queen Astrid Park）和第 11 区（如 Bukit Tunggal 和 Eng Neo Avenue）的大片绿树成荫的地块上。

此外，在第 20 区 (Windsor Park)、第 21 区 (Kilburn Estate，包括 Yarwood Avenue 和 King Albert Park) 和第 23 区 (Chestnut Avenue) 也有少数优质洋房区。

优质洋房区的洋房须遵守严格的规划条件，以保持其独特性和低楼层的特点。

在优质洋房区新建洋房的规划规范是，地块面积最低为 1400 平方米或 15070 平方英尺 (sq ft)。

房地产咨询公司莱坊 (Knight Frank) 对市区重建局 (URA) Realis 网站上的中止转让的申请进行的分析发现，2026 年前八个月，优质洋房区共达成 14 笔交易，总额为 4.062 亿新元。这低于去年同期的 17 笔交易，总额 5.306 亿新元。

截至周二（10 月 13 日），近期的交易使今年已提交中止转让的申请的交易总数达到 17 笔，总价值为 5.175 亿新元。最新一笔交易的日期为 9 月 30 日。

此外，市场观察家估计，今年迄今已签订但买家未提交中止转让的申请的交易额至少达到 8 亿新元。

相比之下，2025 年，优质洋房区共有 30 笔买家提交了中止转让的申请的交易，总额达 10 亿新元。此外，根据市场估计，未提交中止转让的申请的交易额至少也达到 10 亿新元。

去年一些未提交中止转让的申请的交易包括位于Cluny Hill (8500 万新元和 5200 万新元)、Dalvey Road (6100 万新元)、Tanglin Hill (7600 万新元)、Cornwall Gardens (7500 万新元) 以及 Victoria Park Close (5200 万新元和 6300 万新元) 的房产。

今年已提交和未提交中止转让的申请的交易中，包括前德信表行 (Sincere Watch) 老板 Tay Liam Wee 以 9200 万新元出售的一块位于 Nassim Road 的空地，以及由中药集团余仁生 (Eu Yan Sang) 创始家族的四名成员以 4000 万新元出售的一栋位于 Bishopsgate 的旧宅。

最近，一栋位于 Dalvey Road 的旧宅以 5600 万新元成交，按地块面积计算，价格为每平方英尺 3029 新元。

该房产的卖方是新加坡中医药学院院长、新加坡中华医院董事会主席 Dr Goh Kia Seng。

富豪表现克制

一些豪宅市场的经纪人认为，优质洋房市场放缓的部分原因，可能是新入籍的新加坡公民中，顶级超高净值 (UHNW) 人士数量减少。

通常，只有新加坡公民才能在优质洋房区购买有地房产。

精品房地产咨询公司 JQT Private 的执行董事 Jacqueline Wong 表示：“政府似乎收紧了授予新公民身份的标准，即使是亿万富翁也不例外。”

市场观察家指出，这可能会对优质洋房的需求构成压力——尤其是对于总价固定金额更高的全新房产，因为新公民是这类房产买家的主体。

Wong 说，十个超高净值新公民中有九个想购买优质洋房。

这类房产可以成为他们“在成为新加坡人后，期待拥有的一件珍贵资产”。

她补充说：“这就是为什么新入籍的新加坡公民愿意为最顶级的优质洋房支付保费。”他们认为优质洋房很有吸引力，因为它提供了“无与伦比的隐私”，并且拥有比大多数顶层公寓大得多的可用或建筑面积。

一位不愿透露姓名的豪宅经纪人指出，近期对优质洋房需求造成影响的另一个因素是：北京近期对离岸信托的打击，已导致一些原籍中国的超高净值新加坡公民在购买中国境外的任何大额资产前暂停脚步。

多年来，观察家们注意到，一些超高净值家庭通过信托来安排优质洋房的收购——例如以信托方式为新加坡未成年子女购买或设立家族信托——以方便长期财富传承和遗产规划。

但在 7 月下旬，北京对离岸信托征收 20% 的所得税，这可能被视为超高净值人士隐藏财富的灰色地带。

正如《商业时报》在 9 月份报道的那样，中国加强对中国纳税居民离岸收入和收益的征税，也引发了人们对当局可能扩大税收网并抑制投资的担忧。

一位不愿透露姓名的豪宅经纪人表示：“我们的许多客户正在与他们的律师和银行家一起研究他们将受到何种影响。”

“在这一切变得非常明朗之前，他们可能希望避开大额交易。”

两种不同的卖家

迄今为止，优质洋房交易步伐放缓的另一个主要原因是业主坚持不切实际的价格预期。

正如 Realstar Premier 董事总经理 Julian Yip 指出的：“与拥有较小有地住宅的业主相比，优质洋房的卖家通常持有能力更强。除非价格合适，他们通常宁愿继续持有房产。”

尽管如此，Yip 指出了另一类业主，“他们因为家庭人口结构的变化而倾向于换住面积适中的房屋——他们会更实际地为自己的房产定价”。

这类业主包括选择搬入更小、更易于管理的住所，并为退休腾出更多现金的银发空巢老人。更高的住宅房地产税可能会为他们出售不再需要的优质洋房提供额外动力。

Yip 说：“这类优质洋房卖家在 2023 年政府开始提高高档住宅的房地产税率时逐渐出现，自 2025 年以来则更为普遍。”

这些有出售意愿的卖家有着切合实际的价格预期——而他们也受到了热情买家的欢迎。

STRE 的 Tay 指出，对于那些房龄较老、适合重建的洋房地块，以及那些保养良好、只需稍作翻修的旧洋房来说，情况尤其如此。

最近，位于 Oei Tiong Ham Park 优质洋房区 Jalan Sampurna 的一处旧房产以 3130 万新元成交，按土地面积计算为每平方英尺 2089 新元——低于该地块在 2025 年 3 月营销时的 4280 万新元指导价。

今年 6 月，位于 Belmont Road 的两栋旧的永久地契洋房以总价 6000 万新元售出，按 41,741 平方英尺的土地面积计算，约合每平方英尺 1437 新元。

这低于 2025 年 3 月结束的意向书征集活动期间 8880 万新元（或每平方英尺 2128 新元）的指示性价格。

这些成交价格考虑了可能影响买家的因素，例如挡土墙、下行斜坡，或者地块低于路面水平或受排水道影响。

Tay 指出，随着交易量下降，卖家们意识到，买家“愿意等待并寻找更合适的选择，而不是追高价格”。

他补充道：“如果卖家愿意在定价上采取符合公平市价的合理态度，房产很可能会找到买家。”

Tay 还强调，市场对设计现代、建造精良的全新优质洋房需求强劲——这类房产因其稀缺性而备受追捧。

他说：“有一批买家不想经历两到三年建造自己房屋的麻烦。”

“这些买家愿意为购买这样一处符合他们要求且能很快入住的房产所带来的便利支付合理的保费。”

增长空间

莱坊新加坡 (Knight Frank Singapore) 研究部主管 Leonard Tay 表示，今年的优质洋房需求“稳定但具有选择性”。

他补充说：“虽然资金仍然充裕，但买家似乎更加自律，更重视潜在的土地价值，更关注地块的属性、重建潜力和长期升值空间。”

他评论说，潜在买家在股市和商业上的收益，以及一些新公民带来的“财富流入新加坡”，继续支撑着市场需求。

近几个月来，STRE 的 Tay 观察到，与前两个季度相比，咨询和看房请求有所增加。

他说：“催化剂是待售优质洋房更切合实际的定价，以及在金融市场和商品投资中表现出色的潜在买家。”

他补充说，潜在买家可能包括半导体制造业产业群和医疗保健等增长行业的企业主，他们现在正“将部分利润套现，并投入优质洋房以实现长期财富保值”。

展望 2027 年，Realstar 的 Yip 指出了优质洋房市场的两个亮点：新加坡的移民政策和股票市场发展计划 (EQDP)。

新加坡政府预计在未来五年内，每年将接纳约 2.5 万至 3 万名新公民。

Yip 说：“这个数字的 10% 就相当于 2500 名新的有地房产买家。”

与此同时，新加坡金融管理局于 2025 年首次宣布的 65 亿新元的股票市场发展计划 (EQDP)，是旨在深化投资能力、吸引更多资本进入新加坡股市和促进投资者参与的更广泛努力的一部分。

如果更多企业主选择首次公开募股，创始人和其它现有股东将有渠道实现部分投资变现。

这些流动资金随后可以配置到其他资产中——包括优质洋房。

莱坊的 Tay 指出，上市和资产剥离等活动“通常能为本地商界领袖提供资金，从而推动对标志性住宅资产的需求”。

“适时良机”

莱坊和 Realstar 均预测 2027 年优质洋房价格将上涨 3% 至 5%。莱坊预测优质洋房区的交易量可能同比略有上升，而 Realstar 则表示，如果地缘政治冲突恶化，交易量可能会下降。

Yip 补充说，人工智能行业和股市的表现，以及经济和地缘政治的稳定性，将在中短期内影响优质洋房市场的情绪。

例如，如果令人担忧的 AI 泡沫出现并导致该行业崩溃，半导体、数据中心甚至建筑等行业的企业可能会受到冲击。“反过来，这可能会推迟这些企业主购买优质洋房的计划。”

尽管如此，Yip 预测按每平方英尺计算的成交价“将继续北上”，并表示：“存在打破销售记录的潜力。”

他指出，Nassim、Cluny、Dalvey、White House Park、Tanglin 和 Chatsworth 等顶级地段是值得关注的区域。

Yip 预计，顶级地段和次级地段优质洋房之间的成交价差距——今年已经扩大——将在 2027 年进一步拉大，因此“次级地段的房产业主可能需要更实际地定价”。

与此同时，STRE 的 Tay 指出，“目前的定价水平比以前更切合实际”。

“当前窗口为优质洋房买家以公允价值收购优质房产提供了适时良机。”

莱坊的 Tay 认为，除了地块上现有的洋房外，潜在买家还应考虑土地规格如何有助于提升品质和长期价值，因为“房子可以重建”。

“买家应密切关注地块形状和坡度、临路宽度、规划参数和未来用途等因素。”

最后，JQT 的 Wong 建议客户，所有将要住在这所房子里的人都应亲自到访潜在的优质洋房，“感受一下他们是否喜欢那里的氛围和能量”，而不仅仅是在线看房。

在做出决定之前，这个价值百万美元的问题必须是：“他们在房产的各个部分是否能感受到一种宁静感？”