IOI置业与凯德投资联合竞购莱佛士坊一号取得新进展

【新加坡】IOI置业集团与 凯德投资 (CapitaLand Investment, CLI) 已进入对莱佛士坊一号 (One Raffles Place) 的独家尽职调查阶段，双方已向业主华联房地产投资信托 (OUE Reit) 和大华银行 (UOB) 提交了一份各占50%股权的联合收购要约。

马来西亚IOI置业集团首席执行官 Lee Yeow Seng 于周三（10月7日）在新加坡举行的《福布斯》全球总裁大会期间向《商业时报》表示，该收购要约是在大约三个月前提交的。

此前的报道曾指出，这处位于黄金地段的中央商业区（Central Business District, CBD）物业的指导价格区间为23亿至24亿新元。

Lee 在接受《商业时报》采访时表示：“我们目前已进入独家协议期，并已开始进行尽职调查，同时正在商讨买卖协议的最终条款。”

他补充说，该合资（joint-venture, JV）企业架构具有运营灵活性，以便未来考虑退出选项。他说：“像所有其他合资企业一样，协议中包含了跟售权条款。”

这项计划中的收购，是这家马来西亚房地产巨头的一项重大战略举措，旨在将其在新加坡的商业版图从现有的滨海湾和市中心核心区进一步扩大。

Lee 指出，莱佛士坊一号“实际上是新加坡的一座地标性建筑”，并提到其一号塔楼是新加坡全国三座最高建筑之一。

他还强调了该物业拥有长期的租赁地契，“几乎等同于一处永久地契物业”。

莱佛士坊一号由两座办公塔楼（分别为62层和38层）和一个六层高的零售裙楼组成。据了解，其总净可出租面积约为87.5万平方英尺。

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该开发项目位于四个地块上，地契年限各不相同。其中一幅地块拥有841年的租赁地契，自1985年11月起算；另外三幅地块则为99年租赁地契（其中两幅自1983年5月起算，第三幅自1985年11月起算）。

莱佛士坊一号主要由 华联房地产投资信托 (OUE Real Estate Investment Trust, Reit) 控股，该信托通过其注册业主华联银行大厦有限公司 (OUB Centre, OUBC) 持有67.95%的实际权益。

大华银行 (UOB) 在该物业中持有18.46%的实益权益，该权益由华联银行大厦有限公司代为持有，而大华银行在华联银行大厦有限公司中拥有10%的股份。

Lee 指出，虽然集团正在评估长期的翻新改造计划，但目前仍在考量不同的方案。

“目前还没有重建零售裙楼和一号塔楼的固定计划……收购资产后，我们要做的第一件事就是改善零售裙楼的租户组合。

“我认为莱佛士坊的零售空间需求很大，因为那里有庞大的上班族群体，但餐饮选择却很有限。因此，我们需要改善这一点，为市中心的上班族提供更好的选择，”他说。

不断增长的投资组合

为了支持其在新加坡迅速扩张的投资组合——其中包括IOI Central Boulevard Towers、South Beach和珊顿大厦 (Shenton House)——Lee 正在为一项资本循环计划奠定基础。

他说：“这项工作在三到四个月前就已开始，我们已经任命了DBS和Jefferies为主要顾问。”

该集团已确定将IOI Central Boulevard Towers和South Beach的办公楼作为该基金的首批种子资产。Lee 指出，这两项资产的总估值约为60亿新元。

该集团计划出售这两处物业中高达40%的股权，以回笼约24亿新元的资金。Lee 补充说，这些股权可能会出售给私募股权或主权财富基金等机构。

在小组讨论中，当被问及IOI在过去四年里增长了40%的债务时，该集团首席执行官表示：“我们的策略不是盲目收购。”

Lee 在讨论会上表示：“我们的计划是通过推出一个房地产投资信托（Reit）来将我们的资产证券化；除了公共Reit，我们也在考虑设立一个私募基金。”他指出，该集团持有价值近120亿新元的新加坡优质办公空间。

构建此类基金将使IOI能够降低杠杆，“并为我们未来收购更多资产提供更多空间”。

他表示，Reit上市的时间表和执行将取决于市场状况。

IOI的扩张正值优质写字楼租金上涨，这提升了其现有投资组合的收益率。

在South Beach，写字楼的租金在两年内从每平方英尺（psf）9新元攀升至约11新元，而新加坡南岸JW万豪酒店的日均房价也从约400新元翻倍至800新元。

Lee 指出，在IOI Central Boulevard Towers，租金已接近每平方英尺18新元，而2016年收购该地块时租金仅为8新元左右。

该集团还在开发拥有683个单位的新加坡滨海景W公寓 (W Residences Singapore Marina View)，该项目所在地块是集团于2021年以15亿新元收购的。

这个豪华项目的销售进展缓慢，自2025年开始营销以来，已售出15个单位，售价在190万新元至1090万新元之间。

Lee 表示，在已售出约2%单位的情况下，集团无意对剩余单位进行打折。

“我们不会降低W公寓的价格，因为我们创造了一个非常独特的产品——一个提供类似豪华酒店的酒店式服务的高端品牌服务式公寓。”

“我们准备硬着头皮撑下去，”他说，并表示将持有未售出的单位，将其出租给外籍人士和外国人。

当被问及随着政府推动为商业区注入更多活力，中央商业区可能会如何发展时，Lee 说：“我认为新加坡的中央商业区将成为一个对新加坡人和外国人来说都极具吸引力的生活、工作和娱乐的地方。

“我认为政府首先应该做的主要事情是，取消针对外国人的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）……这项税率惩罚性太强了，”他补充道。

在新加坡购买任何住宅物业的外国人都需要缴纳60%的额外买家印花税。

聚焦新加坡

该集团还准备重建珊顿大厦 (Shenton House)，该物业是 Lee 于2023年通过一个私人投资工具以5.38亿新元收购的。

IOI置业于10月2日同意以1新元的价格收购该私人投资工具，同时接手了 Lee 注入的2.1706亿新元股东预付款以及约3.7623亿新元的债务。

重建工程计划于2027年初开始，从拆除到完工预计需要三到五年时间。

在小组讨论会上，当被问及IOI集团近期在新加坡的收购“狂潮”时，Lee 将其归因于个人对这个城市国家的深入了解和坚定信念。

“我其实对新加坡非常熟悉……我曾在这里作为学生学习了六年，也在这里工作了两年。

“我对新加坡的治理、稳定的政策和强有力的政府充满信心，这是我对新加坡信心的根本原因。”

他已将焦点集中在中央商业区的黄金地段。

“我们正在顺势而为——这不仅是因为中央商业区优质办公空间供应紧张，也是因为我们正乘着新加坡政府推出的良好政策的东风。”

Lee 补充道：“我的个人目标是成为新加坡三大开发商之一。”