增设办公楼、住宅和绿地，为乌节路注入更多活力

【新加坡】随着政府加大力度将乌节路打造成为一个生活服务产业群和旅游目的地，一些行业观察家认为，增加住宅和办公楼开发项目将有助于打造一个更具活力的区域。

然而，另一些人则认为，解决方案在于其他方面——即增加绿地空间，并保留那些为这条经过精心规划的商业街增添特色的多样化和“非正式”用途。

新出台的举措旨在为更新计划注入新动力，其中包括设立快闪空间、兴建酒店，以及在东陵路开发一个集零售、办公、康养和文化功能于一体的大型新综合用途项目。

尽管这些措施可能会增加人流量和消费，但莱坊新加坡研究部主管 Leonard Tay 认为，这些措施“不足以带来客流量的转型性增长，从而将新加坡这个首要购物带推向新的增长阶段”。

他说：“人流量是由活动驱动的，在圣诞亮灯、新商场或商店开业以及病毒式促销期间会增加。乌节路已成为人们在特殊场合才会去的地方，但日常光顾的频率较低。”

“这无法为促进增长提供肥沃的土壤。”

世邦魏理仕（CBRE）新加坡及东南亚研究部主管 Tricia Song 表示，仅靠新的零售概念不足以产生稳定、全年的客流量，因为游客是短暂的，而本地消费者的自主光顾又往往集中在周末。

“它需要结构性的需求驱动因素来补充，即在那里生活和工作的人群。”

远东机构产业服务执行董事 Marc Boey 表示：“将更多住宅、办公室和上班族引入乌节路及其周边地区，将是使该区域更具活力和可持续性的关键，而不是仅仅依赖游客。”

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仲量联行（JLL）东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 对此表示赞同，他认为，稳定的办公和住宅人口将为餐饮、服务和便利零售创造基线需求。

莱坊的 Tay 援引市区重建局（URA）的数据指出，该区域拥有330万平方英尺的办公楼存量，与中央商业区（CBD）约3200万平方英尺的甲级写字楼面积相比只是九牛一毛。

根据 Tay 的数据，2026年第一季度乌节路办公空间的总空置率为7.2%。

第一太平戴维斯（Savills Singapore）研究与咨询部执行董事 Alan Cheong 说：“认为乌节路应该严重偏向零售和餐饮业的思维方式正在变得过时。”

他补充说：“在该地区增加更多上班族，将大大有助于餐饮业者在工作日增加早餐、午餐、下午茶和晚餐的收入，而不是将收入集中在周末。”

此外，他表示，乌节路“比区域中心更容易被跨国公司所接受”。

尽管如此，世邦魏理仕的 Song 提醒说，在该区域注入更多办公空间“需要在策划和分区规划上进行审慎的纪律约束”。

“我们需要在街道层面保持足够的零售店面规模，避免稀释成一个普通的综合性商业街，并精心策划租户组合以巩固其定位。”

该地区的一项重大供应增长计划于2028年竣工，即新电信的康乐中心（Comcentre）总部重建为 One Comcentre 的项目。

Song 表示，这将增加约80万平方英尺的办公空间，成为自2019年槟城路9号（9 Penang Road）建成以来，乌节路首个主要的甲级写字楼开发项目。

其他筹备中的项目包括将于2028年投入使用的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）重建项目，以及Forum购物中心、voco Orchard酒店和HPL House的综合改造项目。

自从旅店置业（Hotel Properties Ltd）于2023年获得临时准证，将这些地块重建为一个包含酒店、住宅楼以及零售和办公空间的大型综合用途项目以来，关于该计划进展的消息寥寥无几。

据说该公司正在寻求出售该项目的大部分股权。

在乌节路边缘地带，和平中心（Peace Centre）与和平大厦（Peace Mansion）重建为 One Sophia 的项目预计将于2029年完工。该项目结合了住宅和商业部分，包括一栋拥有122个分层地契办公单位的13层办公楼。

虽然增加办公空间可以使乌节路更具活力，但房地产咨询公司 Cistri 的区域总监 Jack Backen 认为，“市区重建局的去中心化议程使得政府更难支持这一点”。

更多住宅项目正在筹备中

值得注意的是，市区重建局的2025年发展总蓝图为在乌节路附近开发全新社区铺平了道路。

纽顿（Newton）地区被规划为一个“城市村庄”，计划在占地26公顷的纽顿圈（Newton Circus）、史各士路（Scotts Road）和蒙克山（Monk’s Hill）区域内建造5000个私人住宅单位。

另外，沿巴德申路（Paterson Road）也规划了1000个新住宅单位。

在乌节路核心地带的乌节林荫道（Orchard Boulevard），已有两块黄金地段的土地被推出。第一块地皮于2024年售出，正被开发成拥有301个单位的 UpperHouse。第二块位于乌节林荫道的土地可提供110个新住宅单位，预计将于8月推出。

仲量联行的 Chua 表示，增加住宅人口有助于创造社区式的商业服务，这些服务本身也能成为吸引人的亮点。

他说：“这些住宅区可以……推动对更有趣业态的需求，而这些业态本身又可以为游客提供额外的看点。”他以中峇鲁（Tiong Bahru）和如切（Joo Chiat）等地区为例，这些地方因其独特的体验而深受游客欢迎。

但莱坊的 Tay 提醒说，增加居民和上班族“并非将乌节路改造成一个全天候活力区域的万能灵丹”。

他说：“新加坡的城市框架高度分散，人们通勤高效，离开也同样迅速。乌节路的成本结构也意味着，许多维持邻里生活的日常服务价格会更高。”

他补充说，引入住宅和办公室以创造足够的居民和工作人口，已成为新加坡各地常见的规划方法。他提到了将裕廊东发展为去中心化就业中心的努力，以及在纬壹科技城和中央商业区等商业区增加住房的计划。

“用同样的城市规划画笔来描绘乌节路，可能会导致乌节路看起来与岛上其他地方别无二致，从而稀释了这条购物带的核心身份。”

增加绿地空间

其他人则认为需要更多的绿地空间。

Stamford Land 特别项目高级副总裁 Derek Goh 认为，巴德申（Paterson）地区的土地重新分区是一个错失的机会，本可以在乌节路地带中心创建一个具有相当规模的公园。

巴德申地区已被规划用于建造约1000个新私人住宅，以及一个集零售、办公和公共空间于一体的综合中心。政府也正在研究在该地区建设公园的计划。

Goh 说：“巴德申的地理位置独特，位于乌节路的核心活动带内，那里人流量最大，也是中央绿地能发挥最大影响力的地方。”

“这是一个难得的机会。一旦这些地块被开发，在乌节路中心创造有意义的绿地的机会将永久失去。”

他补充说，新加坡“需要一个大胆的想法”，“而不仅仅是增加更多的商业空间和一些袖珍公园”。

政府计划将从 Buyong Road 到 Handy Road 之间长达500米的路段改为步行街，从而将总统府公园（Istana Park）的面积扩大到目前的三倍。

Goh 认为，在巴德申路建公园是一个更实际的选择，因为这片土地已经空置，并且位于乌节路的核心活动带内。

“我不是说完全不建住宅。我只是说要留出相当大一部分来建造一个大公园。也许规模不及植物园，但与之相近，例如伦敦的海德公园就是一个很好的例子。”

海德公园是一片绵长的绿地，本身已成为一个旅游胜地，与伦敦的主要购物带牛津街（Oxford Street）平行。

保留多样性

这场讨论的关键将在于，对于新加坡市中心这片长达2.2公里的黄金商业地产，如何以及为何偏爱一种用途而非另一种。

用一位房地产从业者的话来说：“这总是取决于它是增量还是替代了其他东西。关键总是在于权衡。”

另一位行业观察家指出，该区域多年来变得越来越“正式”和规划化，旧的和非正式的空间逐渐被大型、专业管理的购物中心所取代。

在其他主要国际都市，小街小巷、较小的建筑、公园和历史建筑与主购物带相得益彰，创造了更丰富的城市体验。

他补充说，允许一些旧购物中心自然发展，而不是推动它们被拆除重建，可能有助于乌节路保持这种多样性。

新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授 Sing Tien Foo 表示：“分层地契商场能吸引小型零售商，这些零售商可能没有大型连锁店那样的资源，但他们仍能以更便宜的租金在乌节路找到空间开展业务，并接触到更广大的购物人群。”

Tay 也指出，分层地契商业地产可以容纳广泛的用途。

他说：“乌节路上那些较旧但运营成本较低的建筑提供了短期内经济效益不高的空间，例如学生共享工作区、非正式表演区、修理店和爱好者俱乐部。”

“从盈利角度看，这些业态并不能带来人流量，但它们能培养回头客。它们巩固了日常的人气。”