分析师：买家转向不受新规影响的未来执行共管公寓项目，使其获得“意外好处”

【新加坡】针对执行共管公寓（Executive Condominium, EC）市场的新限制措施，预计将引导买家转向最后一批不受新规影响的项目，同时为开发商即将参与的EC土地招标降温。

为了抑制飙升的EC价格和调控土地竞标，政府于周五（5月8日）宣布，EC单位的最低居住年限（Minimum Occupation Period, MOP）将延长至10年。此前，屋主可出售单位前的最低居住年限为五年。

新EC项目的延迟付款配套（Deferred Payment Scheme, DPS）也将被取消。此外，为首次购房者保留的新单位配额将从70%提高到90%，优先期也从一个月大幅延长至两年。

国家发展部长 Chee Hong Tat 表示：“我们希望这能促使开发商降低土地竞标价格和EC售价，因为从地块授予之日起的头39个月内，他们（只能）将90%的单位出售给首次购房者。此后，开发商的额外买方印花税（ABSD）回拨将在五年期满时生效，如果项目符合现行ABSD减免期限延长条件，则可延长至六年。”

在新规宣布前已售出的地块上，有五个即将推出的EC项目将不受更严格规则的约束。分析师预计，这些项目上市时将取得强劲的销售表现。

City Developments Ltd (CDL) 有两个项目计划于明年推出，该公司于2025年8月成功投得 Senja Close 和 Woodlands 的地块。

另一幅位于 Woodlands 的地块于今年1月由 Sim Lian 以创纪录的容积率每平方英尺794新元的价格标得，而 Sembawang Road 的一幅地块则由 JBE Holdings 夺得。Hoi Hup Realty 上个月收购了 Miltonia Close 的地块。

这些项目将提供约1970个新的EC单位，预计于2026年下半年至2027年期间推出。

CDL 的一位发言人表示：“我们认可并支持政府为维持EC市场稳定和可持续发展所做的努力，确保EC能继续帮助首次购房的年轻家庭和组屋提升者实现拥屋梦想。”

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另一个位于 Pasir Ris 的项目 Coastal Cabana，预计销售也将迅速回升。自去年12月推出以来，该项目是目前市场上唯一拥有大量未售出单位（约150个）的EC。

过去几年，新EC的价格急剧上涨。

PropNex 的数据显示，新EC的中位数价格从2015年的每平方英尺797新元飙升120%至2025年的1754新元，超过了其最接近的可比住房类型——新的99年地契郊区私人公寓96%的增幅。

同期，中央区外（OCR）的99年地契公寓中位数价格从每平方英尺1150新元上涨至2252新元。

新措施将适用于所有在周五或之后截止招标的政府土地出售地块上的EC项目。

Mogul.sg 的首席研究官 Nicholas Mak 认为，新限制也应适用于筹备中的项目，他指出，以往的房地产降温措施通常对已推出和未推出的项目都适用。

他表示：“豁免这五个尚未推出的EC项目，相当于给了这些项目的开发商一个意外的好处，因为新的EC监管变化增强了他们的定价能力。”

Mak 预计，其中一些项目推出时的中位数价格将接近每平方英尺2000新元。

首批受更严格规定约束的两个项目将是5月份招标的 Canberra Drive 地块和6月份招标的 Sembawang Drive 地块。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，开发商在竞标时可能会更加谨慎，“因为市场将如何应对这些变化存在不确定性，这可能影响初期销售率。此外，还需考虑到首次购房者的购买力，他们将在项目推出的头两年构成绝大多数EC买家。”

更长最低居住年限，减少房地产投机者

分析师认为，延长最低居住年限是一项必要的修订，旨在使EC计划与公共住房框架保持一致。目前，Plus组屋和Prime组屋也实行10年的最低居住年限。

与此同时，他们认为此举旨在直接针对近年来EC卖家通过转售获取的巨额收益。

Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 指出，越来越多EC在五年后转售，并获得了超过100万新元的惊人收益。

他表示：“2025年，共有162宗此类交易，平均持有期为9.5年。最大的一笔收益来自2026年4月出售的 The Tampines Trilliant 的一个四居室单位，收益超过200万新元。”

根据 Cushman & Wakefield 为《商业时报》分析的数据，自2023年第一季度以来，EC每个季度的转售收益率都名列前茅，且盈利能力日益增强。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 首席研究员兼策略师 Christine Sun 表示，由于EC的推出价格远低于新私人房产（通常低20%至30%），许多EC买家在项目完工后不久通过出售房产获得了可观的收益。

根据 Realion 对市区重建局2010年至2025年数据的分析，在8827宗匹配的新房销售转售交易中，约94.6%发生在项目获得临时入伙证（Temporary Occupation Permit, TOP）后的10年内。

Sun 补充说，其中大部分交易（约76%）发生在获得临时入伙证后的五到七年内，即五年最低居住年限期满后的不到两年内。约三分之一的屋主在满五年后立即出售了他们的单位。

Fong 指出，虽然对转售市场的影响可能不会立竿见影，但更长的最低居住年限最终可能会减少“较新转售EC”的供应，从而可能将买家推向私人公寓市场。

取消延迟付款配套

Realion 的 Sun 认为，取消延迟付款配套（DPS）是最重大的变化，这可能会抑制初期的销售率。

Huttons Asia 的 Yip 指出，在最近两次EC项目（Rivelle Tampines 和 Coastal Cabana）的发布中，超过75%的买家选择了延迟付款配套。

他表示：“这可能会让一些仍有未偿还贷款的组屋提升者打消购买新EC的念头，因为他们可能无法同时偿还两笔房屋贷款。”

Fong 补充说，取消延迟付款配套可能会轻微压低EC的标价，因为在该配套下出售的单位通常有2%至3%的溢价。

为首次购房者提供更多支持

将首次购房者的配额提高到90%，并将优先期延长至两年，预计将拖慢新EC项目的销售速度。目前，新EC项目中只有30%至40%的单位出售给首次购房者。

随着价格上涨，首次购买EC的买家比例一直在下降。相比之下，二次购房者因出售首套住房而拥有更充裕的预算。在2020年，约一半的EC买家是首次购房者。

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，更高的配额将为“不具备同等财务优势”的“首次购房者创造一个公平的竞争环境”。