分析师：不受新规影响的未来执行共管公寓项目获‘红利’，料将吸引买家转向

【新加坡】执行共管公寓（EC）市场的新限制措施，预计将引导买家转向最后一批不受新规影响的项目，同时也会降低发展商对即将到来的执行共管公寓土地招标的兴趣。

为抑制飙升的执行共管公寓价格和降温土地竞标，政府于周五（5月8日）宣布，执行共管公寓单位的最低居住年限（MOP）将延长至10年。此前，屋主可以出售单位前的最低居住年限为五年。

新的执行共管公寓项目的延迟付款配套（Deferred Payment Scheme, DPS）也将被取消。此外，为首次购屋者保留的新单位配额将从70%提高到90%，优先期也从一个月大幅延长至两年。

国家发展部长Chee Hong Tat表示：“我们希望这能促使发展商降低土地竞标价格和其执行共管公寓的售价，因为从地段授予之日起的头39个月内，他们只能将90%的单位出售给首次购屋者。此后，发展商的额外买家印花税（ABSD）回收条款将在五年期满时生效，如果项目符合现行ABSD减免期限延长条件，则可延长至六年期满。”

在新规宣布前售出的五个即将推出的执行共管公寓项目地块将不受更严格规则的约束，分析师预计这些项目在上市时将取得强劲的销售表现。

城市发展有限公司（City Developments Ltd, CDL）有两个项目计划于明年推出，该公司于2025年8月成功投得Senja Close和兀兰（Woodlands）的地块。

另一幅兀兰地块于今年1月由森联集团（Sim Lian）以每平方英尺（psf）容积率794新元的创纪录高价夺得，而一幅三巴旺路（Sembawang Road）地块则由JBE Holdings获得。和合房地产（Hoi Hup Realty）上个月收购了Miltonia Close的一幅地块。

这些项目将提供约1970个新的执行共管公寓单位，预计于2026年下半年至2027年期间推出。

CDL发言人表示：“我们认可并支持政府为维持执行共管公寓市场稳定和可持续发展所做的努力，确保执行共管公寓能继续帮助首次购屋的年轻家庭和组屋提升者实现拥屋梦想。”

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另一个位于白沙（Pasir Ris）的项目Coastal Cabana，预计销售也将迅速回升。该项目自12月推出以来，是目前市场上唯一一个拥有大量未售出单位（约150个）的执行共管公寓。

过去几年，新执行共管公寓的价格急剧上涨。

PropNex的数据显示，新执行共管公寓的中位数价格从2015年的每平方英尺797新元飙升120%至2025年的每平方英尺1754新元，涨幅超过了最接近的可比住房类型——新的99年地契郊区私人公寓96%的增幅。

同期，中央区外（OCR）的99年地契公寓中位数价格从每平方英尺1150新元上涨至每平方英尺2252新元。

新措施将适用于所有招标截止日期在周五或之后，位于政府土地出售（Land Sale）计划下地段的执行共管公寓项目。

Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak认为，新限制也应适用于正在筹备中的项目，他指出，房地产降温措施历来都同时适用于已推出和未推出的发展项目。

他表示，由于五个待推出的执行共管公寓项目获得豁免，“新的执行共管公寓监管变化增强了这些项目发展商的定价能力，等于给了他们一个意外的红利”。

Mak预计其中一些项目的推出中位数价格将接近每平方英尺2000新元。

首批受更严格规定约束的两个项目将是5月份招标的坎贝拉通道（Canberra Drive）地块和6月份招标的三巴旺通道（Sembawang Drive）地块。

PropNex首席执行官Kelvin Fong表示，发展商在竞标时可能会更加谨慎，“因为市场对这些变化的反应存在不确定性，这可能影响初始认购率，同时还需考虑首次购房者的购买力，他们在项目推出的头两年内至少将构成绝大多数的执行共管公寓买家”。

更长的最低居住年限，更少的房产“炒家”

分析师认为，延长最低居住年限是必要的修订，旨在使执行共管公寓计划与公共住房框架保持一致，目前优选地段（Plus）和黄金地段（Prime）组屋已实行10年的最低居住年限。

同时，他们认为此举直接针对近年来执行共管公寓卖家通过转售获取的巨额收益。

Huttons Asia首席执行官Mark Yip指出，越来越多执行共管公寓在五年后转售，并获得超过100万新元的非凡收益。

他表示：“在2025年，共有162宗此类交易，平均持有期为9.5年。最大的一笔收益超过200万新元，来自2026年4月成交的The Tampines Trilliant项目的一个四卧房单位。”

根据Cushman & Wakefield为《商业时报》（The Business Times）分析的数据，自2023年第一季度以来，执行共管公寓每个季度的转售收益率都名列前茅，且盈利能力日益增强。

Realion（OrangeTee & ETC）集团首席研究与策略师Christine Sun表示，由于执行共管公寓的推出价格远低于新私人房产（通常低20%至30%），许多执行共管公寓买家在房产竣工后不久便通过出售获利丰厚。

根据Realion对市区重建局（Urban Redevelopment Authority）2010年至2025年数据的分析，在8827宗匹配的新销售转为转售的交易中，约94.6%发生在项目获得临时入伙证（TOP）后的10年内。

Sun补充道，大部分交易（约76%）发生在获得临时入伙证后的五到七年内，即五年最低居住年限期满后的不到两年内。约三分之一的屋主在满五年后立即出售了他们的单位。

Fong指出，尽管对转售市场的影响可能不会立竿见影，但更长的最低居住年限最终可能减少“较新转售执行共管公寓”的供应，从而可能将买家推向私人公寓市场。

取消延迟付款配套

Realion的Sun认为，取消延迟付款配套（DPS）是最重大的变化，这可能会抑制初始认购率。

Huttons Asia的Yip指出，在最近两次执行共管公寓项目——Rivelle Tampines和Coastal Cabana的推出中，超过75%的买家选择了延迟付款配套。

他表示：“这可能会让一些仍有未偿还贷款的组屋提升者打消购买新执行共管公寓的念头，因为他们可能无法同时偿还两笔住房贷款。”

Fong补充说，取消延迟付款配套可能会轻微压低执行共管公寓的标价，因为通过延迟付款配套出售的单位通常定价有2%至3%的保费。

为首次购屋者提供更多支持

将首次购屋者的配额提高到90%，并将优先期延长至两年，预计将拖累新执行共管公寓项目的销售速度，目前这些项目中只有30%至40%的单位卖给了首次购屋者。

随着价格上涨，首次购买执行共管公寓的买家比例一直在下降，相比之下，二次购屋者因出售首套住房而拥有更充裕的预算。在2020年，约一半的执行共管公寓买家是首次购屋者。

ERA Singapore首席执行官Marcus Chu表示，更高的配额将为那些“不具备同等财务优势”的首次购屋者“创造一个公平的竞争环境”。