新加坡需做出哪些改变，以提供更优质的乐龄居住选择

新加坡将在2026年步入超高龄社会，届时预计21%或以上的公民年龄将在65岁或以上。这一人口结构转变趋势难以逆转，退休生活的保障与充足性将成为日益重要的社会议题，需要深思熟虑的阐述和政策干预。（*见修订说明*）

虽然政府已出台多项计划以支持活跃乐龄生活和保障退休生活的充足性，但在监管方面仍存在一些空白，这阻碍了新加坡为乐龄人士开发更优质住房选择的发展。

我们如何确保乐龄人士能继续安度晚年？为了老有所安，乐龄人士需要在三个方面确保独立——身体、社交和财务。

身体独立意味着没有疾病，保持行动能力，能处理日常事务，并参与日常活动。

社交网络和人际联系在退休生活中至关重要。例如，匹克球就是一项适合乐龄人士的活动，在老少群体中都广受欢迎。

在正常就业收入来源中断后，财务充足性对于确保退休人士保持独立、避免债务至关重要。

作为一项全国性的长寿保险年金计划，公积金终身入息计划（CPF LIFE）通过提供终身收入来保障退休生活的充足性。

尽管如此，乐龄人士和看护者日益提到在使用护理支持系统方面面临挑战，并希望能有更清晰的途径和更可预测的长期支持。随着年龄增长，护理服务的可及性、质量和成本成为许多人面临的重大问题。

乐龄人士的公共住房选择

护理需求与住房选择紧密相连。许多乐龄人士希望确保终身拥有合适的住所，同时与社区保持联系。原地养老是首选方案。

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建屋发展局 (建屋局) 的屋主有两个选项来支持退休生活。

第一种选择：他们可以卖掉现有组屋，并通过乐龄安居花红计划换购三房式或二房式灵活单位，该计划为这类举措提供高达4万新元的现金奖励。他们也可以选择购买附带辅助生活服务的社区关爱公寓（CCA）。

第二种选择：他们可以选择屋契回购计划，继续住在现有房屋，并将剩余屋契套现以补贴退休收入。

对于选择卖掉组屋搬迁的乐龄人士，目前有两种公共住房类型可供选择：海军部村庄（Kampung Admiralty）的退休村和社区关爱公寓。

海军部村庄是活跃乐龄生活的典范，涉及多个机构合作，包括：建屋局、卫生部、义顺保健集团、国家环境局、国家公园局、陆路交通管理局和幼儿培育署。

这个自给自足的开发项目包含约100个二房式灵活单位，并集医疗、乐龄护理及其他辅助服务与设施于一体，包括超市、食阁和托儿所。然而，将此项目推广到不同市镇的成本可能很高。

社区关爱公寓项目是一个更可行的选择，为乐龄住户提供一系列辅助生活和护理服务。辅助生活服务可以扩展到附近非社区关爱公寓住宅区的其他乐龄居民，以实现规模经济。

带护理服务的私人住房选择

也有一些居住或拥有私人住宅的乐龄人士不希望搬家。

那些无法独立生活的人士可能会寻求非居家护理服务和支持，例如疗养院和临终关怀，以及结合了居家医疗服务、社区康复和日间护理或日间临终关怀的居家安排。

政府提供资金支持社会项目，以确保这些护理服务价格可负担且易于获得。政府还扩大了一项名为“乐龄安全家居计划”（Enhancement for Active Seniors）的费用分摊计划，资助私人住宅安装安全和无障碍设施。

在满足希望独立和安享晚年的乐龄人士需求方面，私人住房市场仍然存在相当大的差距。

最近开业的 Perennial Living Parry Avenue 项目就是针对这一细分市场的开发项目之一。

该项目结合了辅助生活、护理和医疗服务，设有200套辅助生活公寓和一所有100个床位的疗养院。项目还设有一个康乐会所、老年病护理中心和社区公园。

Perennial Living 项目在新加坡是一个相对较新的概念。开发商在进行此类综合开发时没有先例可循，并且需要在传统住宅、医疗保健设施或社会安老院舍的多个监管体系中穿行。

因此，明确的法律规定和规划指导原则将有助于鼓励私营部门创造新颖创新的住房和护理服务，以支持新加坡的活跃和健康老龄化。

有四个问题需要考虑。

1. 缺乏明确的法律定义

澳大利亚和新西兰有专门的《退休村法案》，适用于将私人住宅与非机构性支持服务（如医疗保健）和生活服务产业群设施相结合的综合模式。

然而，新加坡现行法律，包括《医疗保健服务法》和《社会安老院舍法》（2025年推出），并未对“辅助生活”作为一个既非疗养院也非急症医疗保健设施的独特带护理住房模式有正式定义。

因此，为辅助生活引入一个清晰、非医疗化、以消费者为中心且附带标准披露要求的定义，将有助于减少混淆，并让乐龄人士在评估私人带护理住房选择时更有信心。

2. 土地使用和分区限制

在市区重建局的总体规划中，辅助生活并未被确认为一个独立的分区类别。

因此，设立一个具有可允许开发参数的辅助生活分区类别，将减少开发商在申请“改变用途”以开发集住宅、医疗、护理及其他辅助生活服务于一体的土地时所面临的不确定性。

3. 所有权模式和印花税壁垒

针对实体和信托的65%额外买方印花税率，加上买方印花税，给从事创新住房模式开发的开发商带来了巨大的财务风险。

澳大利亚和新西兰对具有定期收费期限的乐龄生活资产采用递延管理费或回购条款，并将其视为一种投资产品。

在新加坡金融管理局的监管下，就印花税规则如何适用于这些产品发布具体指导，可以减轻市场担忧并加强消费者保护。

4. 许可程序的复杂性

集辅助生活、护理和康乐服务于一体的综合性居住设施，需要根据《医疗保健服务法》及其他法规申请多项许可证，并任命临床治理官。

采用协调统一的单一监管机制，而非多机构的许可途径，可以显著减少综合性乐龄生活开发项目的合规阻力。

医疗和护理服务领域训练有素的员工短缺，也是确保辅助生活模式下运营可持续性和护理质量的障碍。

采用远程医疗、可穿戴设备和智能家居系统等技术，可以缓解——但不能替代——劳动力压力。

支持工作再设计、加强培训渠道以及制定关于安全技术采纳的明确指导，将能提高整个行业的劳动力韧性。

从监管机构的角度来看，必须始终保持数据隐私、网络安全以及对医疗器械法规的遵守。

不同级别的乐龄关怀和辅助生活服务的收费结构应全面、清晰地披露，以保护消费者、维持信任并避免纠纷。

乐龄居住选择的开发商不仅要建造物理空间和建筑，还需要整合辅助生活服务，在某些情况下还需整合医疗和护理项目。

若没有与各政府机构和部门的密切合作和量身定制的安排，Parry Avenue的试点项目是不可能实现的。

该项目为未来复制类似的、带辅助生活和护理服务的退休之家提供了宝贵的经验。

除了建屋局的社区关爱公寓和退休村项目，其他由私营部门推动的实验性概念和想法——例如圣约翰圣玛格烈教堂村的代际共居——可以为在新加坡安享晚年、优雅老去提供更多样化的选择。

Sing Tien Foo 是新加坡国立大学（国大）商学院房地产系的教务长讲席教授。Norman Ho 是 Rajah & Tann Singapore 的高级合伙人。本文观点仅代表作者个人立场，不代表其所属大学、公司或机构的观点。

*修订说明： 为确保准确性，本文已进行编辑。