廉价kopi不再：柔佛投资热潮的代价

[吉隆坡] 柔佛州正转型为马来西亚最具活力的增长走廊，其动力来自外国直接投资、数据中心以及柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）。然而，这一转型也伴随着高昂的代价。

随着资本涌入这个国家的南部门户，重塑了该州的经济结构，同时也推高了当地居民的租金和生活成本。

柔佛投资促进局（Invest Johor）首席执行官Natazha Harris评论道：“这是我们为进步付出的代价。”他表示，这些挑战包括生活成本上升、交通拥堵、基础设施压力以及房价上涨。

Natazha告诉《商业时报》：“你首先会注意到交通变得更加拥堵，越来越多的人涌入，租金也在上涨。”他补充说，州政府已推出针对性援助措施以缓冲这些影响。

随着柔佛-新加坡经济特区的发展势头增强，马来西亚的南部门户新山正吸引大量工人和企业涌入。每天有超过30万人次通过新柔长堤和第二通道，蓬勃的经济活动推高了租金和生活成本。

在2025年首九个月，柔佛州以911亿令吉（约合293亿新元）的批准项目在马来西亚投资额中领先。这主要得益于制造业产业群、数据中心和服务业的高价值投资。

尽管柔佛的经济发展势头不可否认，但关键问题是其可负担性是否能跟上步伐。

去年9月，柔佛州务大臣Onn Hafiz Ghazi宣布了总额为2.09亿令吉的援助计划，其中包括为学生、零工和低收入者提供现金援助，旨在平衡快速增长与社会稳定。

租金上涨

很少有哪个行业能比房地产业更生动地展示柔佛的转型。

Nawawi Tie董事经理Daniel Ma表示，当他的公司于2023年开始在新山寻找办公空间时，武吉查卡（Bukit Chagar）附近的优质写字楼租金约为每平方英尺4至4.20令吉。

如今，同一栋大楼的租金要价已在每平方英尺5.50至5.80令吉之间。

附近的开发项目也呈现类似情况。新落成的商业建筑，如Coronation Square的办公空间，目前租金要价已超过每平方英尺5.50令吉，而两年前仅为约4令吉。

他指出，这一趋势不仅限于办公楼，住宅物业的租金也呈现上涨趋势。例如，在2023年，市中心附近一套两居室公寓的月租金在2000至2700令吉之间，而现在则达到3500令吉甚至更高。

Ma说：“越来越多在新加坡公司工作的马来西亚人选择居住在新山并每日通勤。”他指的是即将开通的连接武吉查卡和兀兰北的新柔捷运系统（RTS）。

他补充说：“随着RTS项目接近完工，我们预计价格将继续上涨。”

CBRE | WTW最近的一份报告也印证了这一观点，报告指出，项目完工速度放缓和“追求高品质”的趋势已将平均总租金从2024年的每平方英尺4令吉推高至2025年的4.50令吉。

CBRE | WTW新山总监Jonathan Lo表示，市场对甲级、与过境系统相连的开发项目的需求尤为强劲。他指出，租户越来越青睐具有过境连接和综合设施的建筑，这巩固了新山作为重要跨境服务枢纽的地位。

共享办公空间需求上升

柔佛共享办公空间运营商Infinity 8的创始人兼首席执行官Lee Sheah Liang也表达了同样的看法，他指出租金上涨已成为常态。

他说：“租金飙升得非常厉害。2023年，我们位于新山一个较成熟商业区的设施租约上涨了35%，远高于通常10%到15%的增幅。我们当时同意以每月1.5万令吉的价格租下一栋多层建筑，为期三年的租约将于今年到期。”

Lee指出，同行和客户中还存在更极端的情况，一些在2025年和2026年续签的租约涨幅高达60%至100%。

他补充说：“由于需求旺盛，即使是不太受欢迎的一楼或二楼单位，现在的月租金也能达到6000令吉。”

Infinity 8成立于2017年，业务遍及新山、吉隆坡和槟城，共设有14个办公点。仅在新山，该公司就拥有九个分支机构，占据了该市60%的主导市场份额。

Lee说：“柔佛不再仅仅是吉隆坡的一个更便宜的选择，它正在演变成一个自身需求旺盛的市场。”他指出，近年来共享办公空间的需求持续增长。

Infinity 8在柔佛的办公点入驻率超过90%，而位于依斯干达美迪尼（Medini Iskandar）附近的一个新设施在3月中旬开业前就已获得40%的入驻率。

Lee将这种强劲表现部分归因于柔佛-新加坡经济特区，该特区吸引了来自新加坡的贸易代表团和初创企业，他们希望在边境另一侧立足。

柔佛共享办公工位的平均月费为每人850令吉，略低于吉隆坡的1100令吉，但远高于槟城的700令吉。

他指出，与吉隆坡由金融业主导的增长不同，柔佛的崛起建立在与新加坡的跨境一体化之上——这种动态同时推动了投资和成本的加速上涨。

中小企业面临三重压力

对于中小型企业（SME）而言，租金上涨只是问题的一部分。

南柔佛中小型企业公会（SME Association of South Johor）顾问兼创会会长Teh Kee Sin将当前环境形容为“三重威胁”：工资、租金和物流成本的攀升。

自疫情以来，在能源价格上涨、全球供应链转移和补贴改革的推动下，水电、原材料和运输成本已上涨10%至20%。

南柔佛中小型企业公会（SME Association of South Johor）顾问兼创会会长Teh Kee Sin将当前环境形容为“三重威胁”：工资、租金和物流成本的攀升。

自疫情以来，在能源价格上涨、全球供应链转移和补贴改革的推动下，水电、原材料和运输成本已上涨10%至20%。

在成熟的商业区，如奥斯汀山（Mount Austin）、五福城（Sutera）和武吉英达（Bukit Indah），租金涨幅高达30%，而在需求旺盛的区域，续租涨幅甚至达到60%。

Teh说：“在汇率仍为三比一的情况下，中小企业很难留住本地员工。工资必须上涨，这给（中小企业）带来了更大的压力。”

薪资成本正成为一项更沉重的固定负担，迫使小公司重新思考其商业模式。

他说：“中小企业不能再依赖廉价劳动力。许多企业正从低利润业务转向增值业务。”

居民在住房和食品方面感到压力

从住房到餐桌上的食物，成本上涨在民众的日常生活中感受得越来越明显。

对于柔佛居民Tyen Chai来说，影响最明显的是食品价格。在疫情之前，她估计自己每天的餐费约为30令吉。如今，她午餐和晚餐的花费至少要50令吉。

她说：“像云吞面这样一顿简单的午餐现在至少要10令吉。价格可能只上涨了2到5令吉，但你能明显感觉到差异。”

居住在古来（Kulai）并在新山市中心工作的Tyen，已经通过在家多做饭来适应。但她也注意到了一种微妙的人口迁移模式。

她观察到：“市中心的生活，特别是靠近RTS和海关大楼的区域，对年轻的中等收入家庭来说正变得越来越难以负担。许多人正搬到更远的乡镇，如Bandar Cemerlang、江加埔来（Kangkar Pulai）和斯里阿南（Seri Alam），用更长的通勤时间换取更低的住房成本。”

根据马来西亚统计局的数据，2025年12月柔佛州的年通货膨胀率达到2.3%，在所有马来西亚州属中最高。仔细研究消费价格指数篮子可以发现，新山某些食品的价格现在比吉隆坡或槟城还要贵。

2025年12月，这座南部城市的标准包装椰浆饭（nasi lemak）平均价格为3.48令吉，同比增长2.4%，几乎与吉隆坡的3.50令吉持平，并远超槟岛的3令吉。

一杯无糖黑咖啡（kopi-o）的价格涨幅更为陡峭，年增长率达7%，升至1.82令吉，超过了吉隆坡（1.75令吉）和槟城（1.55令吉）。

人才竞争

人才竞争也日益激烈。当地商业专业人士Joe Pua说：“在新山，我们不仅与隔壁的公司竞争，我们还在与长堤对岸的汇率竞争。”

由于新元兑令吉的汇率超过三比一，柔佛的雇主面临着持续的压力，要么提高工资，要么眼睁睁看着员工流向跨境工作机会。

他补充说，虽然这对工人有利，但却挤压了那些本已在应对更高租金和水电费的公司的利润空间。

Pua将此结果描述为一种“双重经济”，即新加坡的消费能力将本地成本推高至远超全国平均水平。

他说：“价格上涨的主要驱动力并非全球通胀，而是租金压力。当店铺租金上涨时，咖啡馆和餐馆就会将这些成本转嫁给消费者。”

Pua指出，新山已经到达一个临界点。许多企业不再努力匹配新加坡的薪资水平，而是转向自动化和人工智能（AI）以保持竞争优势。

他补充说：“向人工智能转型是为了解决人力短缺问题。通过自动化常规任务，公司正在为一个减少人工依赖的未来做准备。如果一名员工跳槽去新加坡，公司的策略不一定是招聘替代者，而是让技术来填补这一缺口。”