顶级富豪如何置业

【新加坡】有人认为，对于那些财力雄厚的人来说，购买房产是这样的：买家看中某处房产后一见钟情，然后迅速而潇洒地支付定金。瞧，交易就这么完成了。

然而，这与事实相去甚远。实际上，超高净值（UHNW）人士购买房产的过程不像好莱坞电影情节，反而更像一张详细比较各处潜在住宅的Excel表格。

在此基础上，决策过程是基于对税务效率、财富传承和风险管理等架构的周详考量，并会听取顾问和家庭成员的意见。

在超高净值人士房地产交易这个独特的领域，隐私、安全、非公开市场的豪宅以及拒绝支付过高价格，只是其中的几个特点。

根据 Knight Frank 的《2026年财富报告》，亚太区拥有全球31%的超高净值人士（净资产达3000万美元或以上），预计未来五年这一比例还将上升24.3%。

新加坡、菲律宾、澳大利亚、越南和印度尼西亚均位列全球超高净值人士人口增长最快的前十名，这预示着未来将出现更多大宗交易。

Knight Frank 新加坡住宅与私人办公室主管 Nicholas Keong 表示，房产不仅是住所和跨代财富保值的核心资产类别，更可以是反映家族“品牌”、彰显身份的珍藏资产。

他的团队促成的住宅交易种类繁多，从新西兰价值500万新元的度假屋，到本地超过4000万新元的优质洋房（Good Class Bungalow, GCB）。

谨慎行事与非公开豪宅

通常，中间人——无论是买家的家族办公室、银行家还是律师——会接洽房地产经纪人，而经纪人需要了解客户寻找住宅的动机。

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这些动机包括超高净值人士为何搬家，是在寻找度假住宅还是城市住宅，以及购房是出于商业、税务、安全还是生活方式的考量。

在搜寻过程开始时，通常会签署保密协议，整个过程都会尽可能保持审慎低调。

Savills 新加坡国际住宅销售东南亚主管 Otto Twist 说：“通常，人们只有在交易完成后，才会知道某位人士正在寻找房产。”

他补充说，这类房产的搜寻门槛通常从1000万美元起，最高可达2.7亿英镑（约4.653亿新元）。

然后，经纪人可以在全球市场上寻找公开挂牌的房源，或者通过非公开市场渠道，接洽那些拥有非常独特房产的业主。

Twist 说：“有时，客户对自己想居住的街道或度假村有非常具体的要求。”他指出，女性亿万富翁投入房地产的财富是男性的两倍。

然后，经纪人可以在全球市场上寻找公开挂牌的房源，或者通过非公开市场渠道，接洽那些拥有非常独特房产的业主。

Twist 说：“有时，客户对自己想居住的街道或度假村有非常具体的要求。”他指出，女性亿万富翁投入房地产的财富是男性的两倍。

“在许多家庭中，女性往往是所有房地产事务的关键决策者。”

一些极其特殊的海外房产，也可能通过在新加坡的游艇上举办的私密活动，向20到30名精选的潜在买家进行推介。

List Sotheby’s International Realty 泰国公司普吉岛和苏梅岛收购部主管 Felix Desjardins 解释说：“这是因为买家们并不在当地，要协调20位来自新加坡的有实力的买家同时出现在普吉岛，几乎是不可能的。”

“把他们聚集在新加坡已经很具挑战性了。”

尽管如此，Desjardins 必须破除这样一种迷思，即“某个迪拜王子或中国富有的实业家会突然出现并爱上一处房产”。

“那样的人并不存在。情况从来不会是‘哦，我必须拥有这处房产’。这根本不会发生。买家们非常擅长谈判，我从未见过有人出价过高。”

他记得有一次，一笔交易即将敲定，但买家拒绝为保留他想要的家具而额外支付约15万美元。“他说：‘不，我一分钱也不会多付。’”

相反，尽管买家几乎每天都会参观多处“令人惊叹的房产”，但他们总会提出各种异议。“他们会问，为什么这栋房子卖不出去——它有什么问题？但事实是，度假村房产市场的交易节奏就是慢一些。”

虽然有些超级富豪在购买前会实地看房五六次，但也有人从未亲临现场看房或签署交易文件，尽管他们仍然会“问无数个问题”。

根据不同国家及其隐私法律，资产所有权可能会放在家族信托、公司名下或特殊目的公司（special purpose vehicle）之下。

Twist 说：“过去两年，许多国家都改变了税收或遗产税的规定，因此，税务顾问越来越多地与（超高净值人士）讨论如何以最高效的方式来规划购买架构，以便未来传承给子女或出售。”

尽管信任程度“因家庭而异”，但父母直接以子女名义购房的情况也并不少见。

他们看重什么

超级富豪通常已在全球拥有三四处房产，并且一年中会在每处房产居住几个月。

在他们购买的两类房产——公寓和别墅中，有些人更偏爱超豪华品牌住宅所附带的生活方式。这是因为像Aman、Mandarin Oriental 和 Four Seasons 这样的品牌，在提供住宅和隐私的同时，也具备酒店的所有便利设施。

Twist 表示，一些喜爱特定品牌的买家也会购买非传统酒店运营商（例如汽车和珠宝品牌）开发的住宅。例子包括 Porsche 和 Bvlgari。

显然，隐私和安全至关重要，这意味着住宅需要僻静、隐秘并且在法律上受到保护。

Keong 说：“根据个人生活方式的不同，超高净值人士会寻找乡村庄园、高山木屋、滨水地产，甚至是私人岛屿，这些地方能提供天然屏障，限制外界的进入和视线。”

“在像新加坡这样的城市地区，他们通常会寻找专属的有地住宅区，尤其是优质洋房，以及位于黄金地段但又安静、安保措施完善、配备礼宾服务、私人电梯和入口的低密度开发项目。”

同样重要的是由著名建筑师设计、经久不衰的住宅，这些住宅通常坐落于地势较高、远离公众视线的位置，并被茂密的园林景观所环绕。

内部布局也必须合理，设有独立的员工宿舍和入口区域。

在公寓项目中，安保是一个主要焦点，有些项目允许通过生物面部识别进入。对于顶层公寓，可能会配备一个与单位相连的私人地下停车场，只有业主才能进入，并有专属电梯直达家中。

Twist 说：“在这些顶级或超高端的开发项目中，当您驱车经过两三道门才能到达地下室时，您的车牌号需要被多次识别，而且每道门在您通过后都会关闭，以确保后方无人跟随。”

“您可以到达自己的公寓，而不会被大楼里的任何其他人看到。”

此外，超高净值人士也可能会买下整个楼层的全部单位，以确保该楼层只有自己的家人。对于有地住宅，则有现场安保，业主也清楚邻居是谁，以及自己房产的边界入口在哪里。

但是，尽管他们需要安全保障，这些极其奢华房产的买家并不一定希望住所像诺克斯堡（Fort Knox）那样森严戒备。

Desjardins 说：“他们不想要武装人员——尽管我也见过这种情况——而是希望私人司机接受过一些防御性训练。”他指出，二手别墅通常会配备现成的员工团队。

“这些司机会与普通人无异，开着一辆 Toyota 而非 Range Rover，他们会带主人的孩子去海滩俱乐部，并在不引人注目的情况下照看他们。”

交易告吹的因素

Keong 表示，虽然每处房产都是独一无二的，但最常见的交易告吹因素是其“风水”。

尽管有客观因素来判断一处房产是否合适，但购买决策仍然可能涉及心理和情感因素。

Desjardins 说：“这关乎买家进入房产时所感受到的‘气场’。”

“如果在入口处就遇到不顺心的事情，比如看到一个垃圾袋、听到狗疯狂地吠叫或闻到难闻的气味，那么他们就会开始为放弃这处房产寻找理由。但如果一切顺利，他们就会寻找积极的方面。”

年久失修、业主希望在未进行适当修缮的情况下脱手的豪宅，是另一个危险信号。毕竟，购买海外住宅的超级富豪希望房子是可直接入住的状态，而不是去承担装修项目带来的风险、成本和延误。

“度假房产的所有权会经历一个10到15年的周期。在这段时间里，业主们会充满热情，孩子、祖父母和商业伙伴都会前来拜访。之后，随着孩子们到伦敦上学或在纽约工作，这种热情会逐渐消退。”

这时，业主开始感到厌倦，房产状况开始下滑，并可能进入租赁市场以覆盖运营和维护成本。到那时，它已不再是一个家，也没有了“那些精美的原配家具”。

Desjardins 说：“现实情况是，买家不想花1000万或1500万美元，结果还要拆掉旧的 Gaggenau 厨房。”

令人惊讶的是，带有家庭自动化系统的房产是另一个“巨大的麻烦”。他补充道：“有钱人早在20年前家庭自动化刚出现时，就已经经历过这一阶段了。”

当技术变得过时后，他们就被困在无法正常工作的系统中。“所以，不，人们想要的是能够正常运行、相对传统的系统。”