超级富豪如何购买房产

[新加坡] 有些人认为，对于那些财力雄厚的人来说，购买房产是这样的：买家一见钟情，然后迅速又冷静地支付定金。瞧，交易就完成了。

然而，这与事实相去甚远。实际上，超高净值人士 (UHNWI) 购买房产的方式并不像好莱坞电影，而更像一张对比潜在住宅的详细Excel表格。

在此基础上，他们的决策是出于对税务效率、财富传承和风险管理等因素的审慎考量，并会采纳顾问和家庭成员的意见。

在超高净值人士 (UHNW) 房地产交易这个精英圈层中，隐私、安全、非公开出售的豪宅以及拒绝支付过高价格是其中一些显著特征。

根据Knight Frank的《2026年财富报告》，亚太地区拥有全球31%的超高净值人士（净资产达3000万美元或以上），预计未来五年这一比例将增长24.3%。

新加坡、菲律宾、澳大利亚、越南和印度尼西亚均跻身全球超高净值人士人口增长最快的前十名，这意味着未来将出现更多的大额交易。

Knight Frank Singapore住宅和私人办公室主管Nicholas Keong表示，房产不仅是住所和实现财富代际传承的核心资产类别，还可以是彰显家族“品牌”的显赫珍藏品。

他的团队经手的住宅项目范围广泛，从新西兰价值500万新元的度假屋，到本地价值超过4000万新元的优质洋房 (Good Class Bungalow, GCB)。

谨慎行事与非公开豪宅

通常情况下，由买方的家族办公室、银行家或律师等中间人接洽房地产经纪人，而经纪人需要了解客户寻找住宅的动机。

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这些动机包括超高净值人士为何搬家，是在寻找度假住宅还是城市住宅，以及购买房产是出于商业、税务、安全还是生活服务产业群的考虑。

在寻房过程开始时，通常会签署保密协议，整个过程都会尽可能保持低调。

Savills Singapore东南亚国际住宅销售总监Otto Twist说：“通常，人们只有在交易完成后才会知道某人曾寻找过房产。”

他补充说，这类房产的搜寻价格通常从1000万美元起步，最高可达2.7亿英镑（约合4.653亿新元）。

接下来，经纪人可以在全球市场上寻找公开挂牌的房源，或者通过接触非常独特的房产的业主来进行非公开交易。

Twist说：“有时，客户对想居住的街道或度假村有非常具体的要求。”他指出，女性亿万富翁投入房地产的财富是男性的两倍。

“在许多家庭中，女性往往是所有房地产事务的关键决策者。”

一些极为特殊的海外房产也可能会在新加坡的游艇上私下介绍给由20至30名潜在买家组成的精选群体。

List Sotheby’s International Realty Thailand的普吉岛和苏梅岛收购主管Felix Desjardins解释说：“这是因为买家不在当地，要协调20位来自新加坡的富豪在同一时间到达普吉岛是不可能的。”

“把他们聚集在新加坡本身已经很有挑战性。”

尽管如此，Desjardins也不得不打破一个误区，即认为“总会有一位迪拜王子或富有的中国实业家过来，然后爱上一处房产”。

“那样的人是不存在的。事情从来不会像‘哦，我必须拥有这处房产’那样发展。这根本不会发生。买家非常善于谈判，我从未见过有人出高价购买。”

他记得有一次，一笔交易即将敲定，但买家拒绝为保留他想要的家具而额外支付约15万美元。“他说：‘不，我一分钱都不会多付。’”

相反，尽管“几乎每天”都在看各种“令人惊叹的房产”，买家还是会提出各种异议。“他们会问为什么这栋房子卖不出去——它有什么问题吗？但度假村市场的交易节奏就是比较慢。”

虽然有些超级富豪在购买前会实地看房五六次，但也有人从不亲临现场看房或签署交易文件，尽管他们仍然会“问一百万个问题”。

根据不同国家及其隐私法律，资产所有权可能会放在家族信托、公司名下或特殊目的实体之下。

Twist说：“过去两年，许多国家都修改了税收或遗产税规定，因此，税务顾问越来越多地与超高净值人士讨论如何以最有效的方式规划购买结构，以便未来传承给子女或出售。”

而且，尽管信任程度“因家庭而异”，但父母直接以子女名义购买房产的情况也并不少见。

他们的追求

超级富豪通常已在全球拥有三四处房产，并且一年中会在每处房产居住几个月。

在他们购买的公寓和别墅这两类房产中，一些人更偏爱超豪华品牌住宅所附带的生活方式。这是因为像Aman、Mandarin Oriental和Four Seasons等品牌，既能提供住宅和隐私，又能享受酒店的所有便利。

Twist说，一些钟爱特定品牌的买家也会从非传统酒店运营商（如汽车和珠宝品牌）那里购买住宅，例如Porsche和Bulgari。

显然，隐私和安全至关重要，这意味着住宅需要隐蔽、低调且受到法律保护。

Keong说：“根据个人生活方式，超高净值人士会寻找乡村庄园、高山木屋、滨水地产，甚至是私人岛屿，这些地方能提供天然屏障，限制他人进入和窥探。”

“在像新加坡这样的城市地区，他们通常会寻找独特的有地住宅区，尤其是优质洋房 (GCB)，以及位于黄金地段但又安静社区、安保严密、配备礼宾服务、私人电梯和入口的低密度开发项目。”

同样重要的是，房产要由著名建筑师设计且经久耐看，地势较高，远离公众视线，并被茂密的景观环绕。

内部布局也必须合理，提供独立的员工宿舍和入口区域。

在公寓中，安保是一个主要焦点，有些公寓允许通过生物面部识别进入。对于顶层公寓，可能会有一个附属于单元的私人地下停车场，只有业主才能进入，并配有直达家中的专属电梯。

Twist说：“在这些顶级或超高端开发项目中，当您开车经过两到三道门进入地下室时，您的车牌需要被多次识别，并且大门会在您身后关闭，以确保后方无人进入。”

“你可以回到自己的公寓而不会被楼里的任何人看到。”

此外，超高净值人士也可能会买下整个楼层的全部单元，以确保该楼层只有自己的家人。对于有地住宅，则有现场安保，业主也了解他们的邻居以及房产的边界入口情况。

但是，尽管他们需要安全，这些极其奢华房产的买家并不一定想要一个看起来像诺克斯堡（Fort Knox）的地方。

Desjardins说：“他们不想要武装人员——尽管我也见过这种情况——而是想要接受过一些防御性培训的私人司机。”他指出，转售的别墅通常会配备一个现成的员工团队。

“他们看起来与普通人无异，开着丰田而不是路虎，会带主人的孩子去海滩俱乐部，并在不引人注意的情况下照看他们。”

交易告吹的因素

Keong表示，尽管每处房产都是独一无二的，但最常见的交易告吹因素是其“风水”。

尽管有客观因素决定一处房产是否合适，但购买决策仍然可能涉及心理和情感因素。

Desjardins说：“这是买家进入房产时感受到的‘气场’。如果在入口处就有什么不对劲，比如看到一个垃圾袋、听到狗疯狂吠叫，或者闻到难闻的气味，那么他们就会寻找理由来放弃这处房产。

“但如果一切顺利，他们就会寻找积极的方面。”

另一个危险信号是那些已经过了鼎盛时期、且业主想在不做适当修缮的情况下脱手的豪宅。

毕竟，购买海外住宅的超级富豪想要的是可以拎包入住的房子，而不是承担装修项目的风险、成本和延误。

“度假房产的所有权会经历一个10到15年的周期。这是人们对它感到兴奋的时期，孩子们、祖父母和商业伙伴都会来访。然后，随着孩子们去伦敦上学或在纽约工作，这种热情（就会减退）。”

这时，业主就会产生倦怠感，房产开始走下坡路，并可能进入租赁市场以覆盖运营和维护成本。

到那时，它已不再是一个家，也没有了“那些精美的原配家具”。

Desjardins说：“现实情况是，买家不想花1000万或1500万美元买下房子后，还得拆掉旧的Gaggenau厨房。”

而且令人惊讶的是，配备家庭自动化系统的房产是另一个“巨大的麻烦”。

他补充说：“有钱人早在20年前家庭自动化刚兴起时就已经体验过了。”

当技术过时后，他们就被困在无法使用的系统中。“所以，不，人们想要的是相对传统但能正常运作的东西。”