新加坡的下一程：一个更综合、更智能、更可持续的城市

这一切始于一项务实的举措——在裕廊填平沼泽地、兴建工厂，以提供可负担的住房并创造就业机会。 

在随后的几十年里，这个年轻的国家实现了跨越式发展，成为一个与全球紧密相连的金融中心和工业强国，吸引了来自世界各地的人才、资本和创新。

在过去的六十年里，新加坡的房地产发展史本身就是一部建国史。下一阶段将是更高层次的城市营造——不仅仅是建造更多空间，更是创造更互联、更可持续、更智能的场所。 

新加坡经济的快速增长和转型，塑造了其城市化和发展进程，其意义已超越了满足住房和基础设施的需求。 

在61年间，新加坡共和国已跻身发达经济体行列。其房地产发展史也映照了这一崛起过程，如今的城市景观和天际线可与巴黎、伦敦、纽约和东京等超级城市相媲美。而未来的新篇章，其变革性也将毫不逊色。

从独立建筑到综合生态系统

几十年来，城市规划和土地利用规划都以土地优化及明确的开发参数和控制为基础。这些参数有利于高效、基本为单一用途的项目，以便能够迅速交付，实现经济增长、社会福祉和人口数量等硬性指标。 

这一模式曾让新加坡受益匪浅，但新出现的挑战将推动下一轮的城市发展。 

可持续性、技术、经济竞争力，以及不断变化的人口结构和生活方式，是全新且根本上不同的经济力量，将重新定义我们城市环境的设计、建造以及人们的生活和工作方式。 

气候变化要求我们对宝贵的土地资源进行更环保、更具韧性的规划。近期围绕马裕森林（Maju Forest）和吉门营房的讨论，反映出在发展与自然管理之间进行权衡取舍变得更加困难。 

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无人机和自动驾驶汽车等新技术将成为未来低碳交通网络和减少用车的城镇基础设施的重要组成部分。 

在经济方面，新加坡需要继续吸引投资和人才以推动增长。 

市中心的金融区可以成为全球财富管理、会议、奖励旅游、大会和展览（MICE）以及其他行业的所在地。 

圣淘沙-布拉尼岛（Sentosa-Brani）正被定位为新加坡主要的综合休闲旅游目的地，而乌节路则正在进行改造和更新，旨在成为一个多重体验的生活方式地带，而不仅仅是一条购物街。

不断演变的生活方式和灵活的工作模式，将通过去中心化的举措使工作场所更贴近住所。人口结构的变化也将影响住房需求，社区中将融入更多方便老年人的设施和辅助生活服务，以促进活跃乐龄生活。

人工智能有潜力改变整个房地产价值链，从规划设计到建筑施工、资产管理和城市治理。 

新加坡的城市规划与发展预计将从严格的住宅、商业、工业和休闲用途的单一土地用途分区，转向更综合、多用途的方式。 

市中心滨海湾地区和区域中心的“白色地块”（White sites），反映了一种战略转变，即着眼于适应性、韧性和长期竞争力进行建设。未来将规划更紧凑的片区和城镇，打造人们可以生活、工作、学习、购物和娱乐的场所，并将出行需求降至最低。 

对于新加坡的下一幕，我们能想象出哪些可能性？我认为，这些转型将体现在三个规划区：南部濒水区（Greater Southern Waterfront, GSW）、乌节路复兴计划，以及正在裕廊湖区（Jurong Lake District, JLD）打造的第二个中央商业区（Central Business District, CBD）。

南部濒水区的未来市区 

随着新加坡港口业务整合至大士（Tuas），将释放出约1000公顷的土地和沿岛屿南缘长达30公里的海岸线。 

南部濒水区从东滨海湾花园一直延伸到西部的巴西班让（Pasir Panjang），象征着新加坡共和国未来的城市雄心。 

在靠近中央商业区、延伸至市中心核心区以外的地区，规划了数以万计的住宅以及新的公园和设施。  

“市中心”不能只是一个朝九晚五的地方。它应该是一个充满活力的全天候综合用途区域，将商业活动和创新集群与住房、绿地、旅游、休闲和交通连接融为一体。 

“白色地块”允许多样性和综合用途，创造出独特、高度宜居、充满活力、令人兴奋且文化丰富的城市环境，这也是世界各地大都市的共同特征。

从中央商业区的莱佛士坊（Raffles Place）延伸至滨海湾填海区，市中心核心区将依然是主要的金融区，拥有高度集中的优质房地产和摩天大楼，构成城市天际线的主体。 

从工作到娱乐，竞争激烈的会展经济（Mice economy）带来了强大的乘数效应——因此，新加坡正加大力度，以维持其在世界舞台上的吸引力。新加坡共和国已经能够举办世界级的体育赛事和大型娱乐活动，未来需要在此基础上更进一步。

滨海湾花园，以及由Therme集团在滨海南（Marina South）打造的价值十亿美元的新康养景点，加上整合了布拉尼岛的圣淘沙总体规划（Greater Sentosa Master Plan），这些项目将共同改变游戏规则，大幅提升城市的吸引力。  

尽管如此，我仍感觉新加坡景点的文化和艺术方面是较弱的一环。 

市政区（Civic District）已经拥有滨海艺术中心、国家美术馆、亚洲文明博物馆、大教堂、清真寺和寺庙等宏伟建筑，可以在此基础上增加并更好地策划更具新加坡和亚洲特色的文化元素。 

南部濒水区和市中心将规划更多豪华私人公寓，以吸引超高净值人士和全球人才来新加坡定居。 

然而，市中心不能仅仅成为富人的后花园。该地区应提供——并且正在建设——更多可负担的住房，例如新的柏莱雅（Berlayar）政府组屋区，这样新加坡才能避免一些西方城市出现的城市贫困问题。  

交通拥堵是困扰许多大城市的另一个城市挑战。

随着环线（Circle Line）的闭环工程于七月完成，滨海市区现已连接五个地铁站：滨海湾、滨海南码头、市中心、海湾舫和滨海湾花园。 

市中心的减少用车片区可以通过自动驾驶汽车和自动旅客捷运系统得到加强，以方便通勤和与市中心的连接。 

在我们发展实体基础设施和空间时，气候韧性和可持续性是必须认真对待的生存威胁。 

低碳技术、区域供冷系统、节水系统、绿色屋顶和墙壁，以及太阳能板现已被用于提高可持续性。 

滨海湾和滨海航道不仅仅是水体；它们与滨海堤坝（Marina Barrage）一起，构成了海岸和防洪机制，以缓解海平面上升带来的威胁。

重塑乌节路

几十年来，乌节路一直是新加坡首屈一指的购物目的地。然而，全球零售趋势、数字商务和游客期望的变化，从根本上改变了购物行为，并冲击了依赖客流量的商家。 

从大丸（Daimaru）到罗敏申（Robinsons），标志性的百货公司相继关闭。麦德龙（Metro）即将关闭其最后两家门店，伊势丹（Isetan）也已缩减规模。  

在其他顶级旅游城市，如伦敦的邦德街（Bond Street）、纽约的第五大道（Fifth Avenue）、东京的银座（Ginza）和首尔的明洞（Myeongdong），这些黄金零售区都在进行自我改造。这些城市购物地带之间的竞争非常激烈，它们都在努力吸引游客并引领零售潮流。

因此，乌节路不能只靠昔日的辉煌。它还需要创新并提供购物以外的新体验，以跟上其他购物目的地和线上平台的步伐，并设法吸引人们重返该地区。 

乌节路的未来将越来越不依赖于零售业，而更多地取决于其创造无法在线复制的独特体验的能力。它不能仅仅作为一条购物街进行竞争，而必须演变成一个集零售、文化、美食、自然和活动于一体的多维度目的地。

购物体验正日益与表演、展览和活动等其他互动活动联系在一起。 

首尔圣水洞（Seongsu-dong）成功的快闪体验概念和轮换品牌活动提供了值得新加坡学习和借鉴的经验，以加强零售生态系统并激发创业思想，鼓励更多本土初创企业在乌节路推出新产品。

近期的复兴计划旨在通过新的酒店与服务概念、公共空间、活化项目和体验式服务，增强该地区作为生活方式目的地的吸引力。 

规划中的多美歌绿色空间（Dhoby Ghaut Green）与总统府公园的合并，不仅是为了增加该地区的绿化，也为试验基于自然的绿色解决方案创造了潜力，例如带雨水径流管理系统的多功能水景园。   

我预见乌节路沿线将进行重大的重建和更新，在索美塞（Somerset）、乌节（Orchard）和多美歌地铁站附近，带来高密度、以公共交通为导向的综合发展项目。 

在乌节林荫道（Orchard Boulevard）、格兰芝路（Grange Road）和纽顿-巴德申路（Newton-Paterson Road）地区周边的“绿地”（greenfield）和“棕地”（brownfield）上，也将规划更多的住宅开发项目。新开发项目将增加居民和工作人口的密度，为该地区新的零售和生活服务产业提供充足的客源，并以游客为补充。 

超越市中心核心区的裕廊湖区

或许，新加坡迈向转型的最重要举措是裕廊湖区的发展。

裕廊湖区被设想为市中心以外最大的综合用途商业区，它将在新加坡西部增加办公、住房、零售和酒店设施，以及社区用途和休闲空间，并拥有扩建后的裕廊湖花园和新的科学中心，同时通过四个地铁站的设置加强铁路连接。

裕廊湖区反映了将就业、设施和增长机会分散到传统市中心核心区以外的长期推动力。 

裕廊湖区可能成为新加坡经济和城市发展的一个典范，其模式类似于斯坦福大学附近的帕洛阿尔托（Palo Alto）硅谷、麻省理工学院和哈佛大学附近的波士顿肯德尔广场（Kendall Square），以及拥有腾讯、大疆、比亚迪和华为等科技巨头的深圳。 

该地区的居民也可以获得离家更近的优质工作，他们的日常生活将围绕一个减少用车、公园式、以公共交通为导向的环境展开。 

裕廊湖区附近的几个住宅区已经提供了庞大的人口腹地，以支持裕廊东（Jurong East）强大的区域零售中心。  

为了成为一座大自然里的城市，新加坡的下一程将由“融合”来定义：将土地利用、技术、人、自然和经济活动融合成无缝的城市体验。 

作者是新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授。文中所表达的观点为作者个人观点，不代表其所属大学及附属机构的立场。